Продажи помещений в новостройках через ДКПБН

С июля 2011 года благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ была практически узаконена другая юридическая схема реализации помещений в новостройке. Идет речь о договоре купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). Она может применяться при продаже застройщиками помещений личным бизнесменам либо юридическим лицам (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N Продажи помещений в новостройках через ДКПБН 54).

Особенность этих сделок в том, что они могут заключаться застройщиком в качестве торговца в отношении будущей недвижимости, которой еще не существует, но только с юридическими лицами либо персональными бизнесменами в качестве покупателя. При всем этом наличия у застройщика разрешения на строительство не требуется, равно как и гос регистрации таковой сделки.

Совместно Продажи помещений в новостройках через ДКПБН с тем с гражданами застройщик как и раньше, в случае вербования от их долевых инвестиций в строительство квартир в новостройках, должен заключать ДДУ при условии наличия у застройщика разрешения на строительство (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54).

Принципиальный момент - точная идентификация в Продажи помещений в новостройках через ДКПБН договоре купли-продажи будущей недвижимости объекта купли-продажи. Она нужна, чтоб схожий контракт имел юридическую силу и признавался заключенным (Статья 554 Штатского кодекса РФ).

По этой причине ДКПБН заключается обычно не ранее утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Проектные данные на строящиеся помещения врубаются в ДКПБН, также в нем фиксируется Продажи помещений в новостройках через ДКПБН строительный адресок грядущего строения.

Можно утверждать полностью точно, что ДКПБН как схема продаж квартир в новостройках в вкладывательной практике обширное распространение не получит.

Предпосылки этого последующие. Во-1-х, при продаже нежилых помещений по данной схеме должен быть исчислен и уплачен в федеральный бюджет НДС. Во-2-х, застройщик, получив Продажи помещений в новостройках через ДКПБН средства от инвестора, поначалу регистрирует помещение в свою собственность и только потом передает это помещение в собственность инвестора. В данном случае процесс дизайна помещения в собственность осложняется и тянет для инвестора дополнительные опасности.

Как лицезреем, юридические гарантии заслуги целей инвестирования для долевых инвесторов в этом случае значительно ниже Продажи помещений в новостройках через ДКПБН, чем при ДДУ.

Описание действий по схеме:

1) заключение ДКПБН (подписание сделки);

2) оплата инвестиций застройщику;

3) после окончания строительства заключение дополнительного соглашения к ДКПБН в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, также в части уточнения цены контракта;

4) регистрация права принадлежности застройщика на построенное помещение;

5) подписание застройщиком и долевым инвестором акта приемки помещения Продажи помещений в новостройках через ДКПБН в собственность;

6) муниципальная регистрация права принадлежности долевого инвестора на помещение.

Вексельная схема продаж

Эта схема продаж прямо законом не предусмотрена. Потому ее принято относить к так именуемым "обходным" схемам продаж. Ее сгенерировали юристы застройщиков в 2005 году в ответ на принятие законодателем ФЗ N 214-ФЗ, который в начальном виде большая Продажи помещений в новостройках через ДКПБН часть застройщиков отрешалось использовать при продаже квартир в новостройках гражданам.

Эта юридическая схема ординарна и комфортна для застройщиков, потому что позволяет с низкими издержками воспользоваться в течение долгого срока заемными валютными средствами долевых инвесторов. Застройщик практически пополняет за счет средств инвесторов собственный обратный капитал. При всем этом Продажи помещений в новостройках через ДКПБН требования ФЗ N 214-ФЗ на такие правоотношения застройщика и инвестора не распространяются.

Сущность схемы сводится к тому, что меж застройщиком и инвестором заключается контракт купли-продажи векселя на сумму, равную цены квартиры, также подготовительный контракт купли-продажи квартиры (ПДКП) в новостройке. Срок возврата средств по векселю, равно как и Продажи помещений в новостройках через ДКПБН срок заключения основного контракта купли-продажи (ОДКП), равны. После того как застройщик завершает строительство, он регистрирует в свою собственность построенную квартиру. Дальше стороны заключают ОДКП, вексель погашается застройщиком, деньги в счет расчетов за вексель ворачиваются инвестору, и он повторно оплачивает их застройщику уже по договору купли-продажи, а застройщик передает по Продажи помещений в новостройках через ДКПБН этому договору квартиру в собственность инвестора.

Прибыльное отличие этой схемы от обыденных кредитов и займов для застройщиков заключалось в низкой цены долевых инвестиций. Проценты, начисляемые застройщиками инвесторам по векселям, обычно малы.

Схожий метод вербования долевых инвестиций стал безупречным инвентарем для застройщиков. При всем этом юридические гарантии для инвесторов оставались низкими Продажи помещений в новостройках через ДКПБН. Вексель застройщика гарантировал долевым инвесторам возврат денег по истечении определенного срока. Вкупе с тем ПДКП еще не означал покупку жилища, а только фиксировал обязательство застройщика и инвестора заключить ОДКП будущей квартиры.

Но с введением в 2010 году для застройщиков больших административных штрафов (до 1000000 рублей) данный формат продаж равномерно стал уходить Продажи помещений в новостройках через ДКПБН в прошедшее.

Описание действий:

1) продажа инвестору векселя на сумму долевых инвестиций и параллельно заключение с инвестором подготовительного контракта купли-продажи квартиры;

2) муниципальная регистрация права принадлежности застройщика на построенную квартиру;

3) заключение основного контракта купли-продажи квартиры;

4) погашение векселя и оплата квартиры по основному договору купли-продажи;

5) передача квартиры долевому инвестору Продажи помещений в новостройках через ДКПБН;

6) муниципальная регистрация права принадлежности квартиры на долевого инвестора.


prodazha-absolyut-banka-zarezervirovalas-glavnomu-pokupatelyu-mozhet-pomeshat-pensionnoe-regulirovanie.html
prodazha-dopolnitelnogo-tovara-ili-zolotoe-probnoe-zavershenie.html
prodazha-nedvizhimosti-ip-yavlyaetsya-predprinimatelstvom.html